Sanction du non-paiement des primes en cas d’aliénation de la chose assurée : un revirement de jurisprudence attendu (Cass Civ 2^ème 06.11.2025 n°23-13984)

Le transfert de propriété de la chose entraine le transfert de l’assurance qui lui est attachée et il appartient au nouvel acquéreur de s’acquitter des primes échues postérieurement à la vente.

Ce dispositif, prévu à l’article L 121-10 alinéa 3 du code des assurances, énonce :

« En cas d’aliénation de la chose assurée, celui qui aliène reste tenu vis-à-vis de l’assureur au paiement des primes échues, mais il est libéré, même comme garant des primes à échoir, à partir du moment où il a informé l’assureur de l’aliénation par lettre, tout autre support durable ou moyen prévu à l’article L. 113-14. »

Autrement dit et à défaut d’avoir été informé du transfert de propriété, l’assureur peut poursuivre le règlement des primes non réglées à l’encontre de l’ancien propriétaire.

Parallèlement, l’article L 113-3 du même code  détermine les sanctions en cas de non-paiement des primes, à savoir la suspension de la garantie suivie de la résiliation du contrat.

La question s’est alors posée de savoir si l’assureur, non informé du transfert de propriété, pouvait user des dispositions de cet article à l’encontre de l’aliénateur.

Aux termes d’une décision rendue le 28 juin 1988, la Cour de Cassation a répondu par la négative, privant ainsi l’assureur du bénéfice de ses sanctions considérant que :

« […]  la mise en demeure ultérieurement adressée par l’assureur à Mme X…, qui demeurait tenue au paiement des primes jusqu’au moment où elle a informé les AGF de l’aliénation, est demeurée sans conséquence sur l’obligation de garantie, laquelle ne pouvait être suspendue que par une mise en demeure adressée personnellement à M. X… ; » (Cass.Civ.1^ère 28.06.1988 n°86-11.005)

Cette solution avait fait l’objet de vives critiques dans la mesure où elle était contraire aux dispositions de l’article R 113-3 du code des assurances.

Elle était d’autant plus critiquable que la Cour de Cassation avait rendu une décision différente dans le cas d’une transmission pour cause de mort jugeant que la mise en demeure envoyée au dernier domicile connu de l’assuré décédé était valable dès lors que l’assureur n’avait pas été informé de l’identité de l’héritier. (Cass.Civ.1^ère 22.11.1994 n°92-16.871)

Un revirement de jurisprudence était nécessaire.

C’est ainsi que dans l’arrêt rendu le 6 novembre 2025, la Cour de Cassation revient sur sa position.

Les faits de l’espèce étaient les suivants :

Un syndicat des copropriétaires était assuré par un contrat d’assurance souscrit auprès de Groupama Antilles Guyane. Une vente intervient opérant le transfert de propriété de l’ensemble des lots entre les mains d’une seule société. N’ayant pas été informé du changement de propriétaire, l’assureur adresse une lettre recommandée au syndicat des copropriétaires le sommant de régler les primes dues pour l’année 2017 et lui notifiant les sanctions énoncées à l’article L 113-3 du code des assurances.

Le versement intervient une fois le délai de résiliation acquis. Dans le même temps, l’immeuble est endommagé par le cyclone IRMA. La société sollicite alors la garantie de l’assureur qui refuse de la mobiliser.

Après avoir été déboutée par la cour d’appel de ses demandes, la société acquéreur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de Cassation rejette le pourvoi et justifie le revirement de jurisprudence opéré :

« 11. La Cour de cassation a jugé que le transfert de la chose assurée opère, en vertu de l’article L. 121-10 du code des assurances, la transmission active et passive à l’acquéreur du contrat d’assurance dès lors que ce contrat existe au jour de l’aliénation et que la mise en demeure qu’adresse l’assureur à l’ancien propriétaire, lequel demeure tenu du paiement des primes jusqu’au moment où il a informé l’assureur de l’aliénation, est sans conséquence sur l’obligation de garantie qui ne peut être suspendue que par une mise en demeure adressée personnellement à l’acquéreur (1re Civ., 28 juin 1988, pourvoi n° 86-11.005, publié au Bulletin).

12. En premier lieu, cette solution, ainsi que la doctrine a pu le relever, fait obstacle à la faculté, prévue par la loi au profit de l’assureur, de suspendre la garantie et de résilier l’assurance pour non-paiement des primes dès lors qu’il ne peut adresser une mise en demeure à un acquéreur dont il ignore l’existence.

13. En deuxième lieu, il résulte de l’article L. 121-10 du code des assurances qu’en cas d’aliénation de la chose assurée, celui qui aliène reste tenu vis-à-vis de l’assureur au paiement des primes échues et reste garant des primes à échoir tant qu’il n’en a pas informé l’assureur.

14. Or, selon l’article R. 113-1 du code des assurances, la mise en demeure prévue au deuxième alinéa de l’article L. 113-3 résulte de l’envoi d’une lettre recommandée, adressée à l’assuré, ou à la personne chargée du paiement des primes, à leur dernier domicile connu de l’assureur.

15. L’ensemble de ces considérations conduit la Cour de cassation à juger désormais, pour assurer l’effectivité de la faculté de résiliation ouverte à l’assureur, que, lorsqu’il n’a pas été informé de l’aliénation de la chose assurée, il peut, en cas de défaut de paiement de la prime, suspendre la garantie puis résilier le contrat, après avoir adressé à celui qui a aliéné la chose, ou à la personne chargée du paiement des primes, à leur dernier domicile connu de lui, la mise en demeure prévue au deuxième alinéa de l’article L. 113-3 du code des assurances.

16. Après avoir constaté qu’à compter du 24 juillet 2015, la société, qui était devenue l’unique propriétaire de l’immeuble assuré, n’avait averti l’assureur ni du changement de propriétaire du bien assuré ni de sa nouvelle adresse, puis retenu qu’il n’était pas établi que l’assureur avait eu connaissance du changement de propriétaire du bien assuré et de sa nouvelle adresse, la cour d’appel en a exactement déduit qu’en adressant la mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à la dernière adresse connue du syndicat des copropriétaires, l’assureur avait régulièrement résilié le contrat. »

La résiliation du contrat est ainsi acquise et la mise en demeure produit l’ensemble de ses effets dès lors que l’assurance n’a pas été informé de l’identité mais aussi de l’adresse du nouvel assuré.